找回密碼
 立即注冊

QQ登錄

只需一步,快速開始

綠城管理登陸港交所 "代建第一股"仍存利潤隱憂

原作者: 張學新 |原發: 藍鯨房產

放大 縮小

經過三年多的準備,綠城管理(HK.09979)終于叩開了資本市場的大門。


7月10日,伴隨著綠城中國(HK.03900)董事會主席張亞東的一聲鑼響,綠城管理的股票正式上市流通。截至10時07分,綠城管理每股報價2.77港元,較開盤時漲10.8%,漲幅略遜于同日上市的正榮服務(HK.06958)。


資本的加持,為綠城管理加速規模拓展、搶占市場份額提供了可能。不過,受制于代建業務本身特點,其并不具備持續性收益的能力。此外隨著地產步入白銀時代,代建領域勢必迎來更多入局者。未來,綠城管理能否維持住先發優勢?


中規中矩的“代建第一股”


在業內人士看來,即便頂著“代建第一股”的光環,綠城管理的股價表現也并未給市場帶來多大的驚喜。事實上,這一判斷在之前的全球發售時就已露出端倪。


據悉,公司擬發售約4.77億股股份,包括香港發售股份4775.6萬股,國際發售股份約4.3億股。最終,香港發售獲得11.2倍的超額認購;國際發售獲得5倍的超額認購。


2020年以來,匯景控股(HK.09968)、金融街物業(HK.01502)等一大批公司登陸資本市場,引發行業關注。相較于匯景控股等認購不足的房企而言,綠城管理無疑是資本市場的寵兒。


不過,與同為輕資產模式的物業股相比,綠城管理的表現似乎略遜一籌。


藍鯨房產注意到,近期上市的正榮服務、弘陽服務(HK.01971)、金融街服務,在港發售均超過了百倍的認購;3月份上市的興業物聯(HK.09916),香港公開發售部分錄得超額認購約1414.06倍。


對此,上海中原地產分析師盧文曦向藍鯨房產指出,與物業管理行業相比,代建業務的規模和利潤增長,基本是由市場需求決定的,利潤空間相對固定,業務上并沒有太多的想象空間。這也就不難理解,為何綠城管理認購情況不如物業股好。


易居首席執行官丁祖昱也表示,代建雖然可以承接后續的物業管理,但是由于建設業務本身特點,因此其不像物業管理公司一樣具備持續性收益。


從綠城管理的招股書中,似乎也能尋得一絲線索。


近三年來,綠城管理銷售額和營收均實現較大增長,但利潤卻并未“同步跟進”。


據招股書披露,2017年至2019年,綠城管理的收入分別為:10.16億元、14.81億元及19.94億元,復合年增長率達40%。公司錄得凈利潤分別為2.56億元、3.63億元、3.89億元,2018年、2019年同比分別上漲42%、7.1%。


同期,綠城管理的高毛利率優勢正在減弱。最近三年,綠城管理毛利率分別為56.8%、50.2%和44.9%,呈現持續下滑態勢。業內分析指出,目前來看,中小開發商利潤空間正在不斷被壓縮,因此代建業務很難實現可持續的盈利增長。


這也就意味著,除了單純依賴規模帶動利潤增長外,未來的綠城管理如何尋找新的盈利增長點?同樣值得關注。


上市能否助推規模躍進?


事實上,在代建領域里,綠城管理堪稱“獨角獸”般的存在。截至2020年3月31日,綠城管理擁有266個代建項目,總建筑面積為6980萬平方米,規模為最大競爭對手的兩倍以上。


今年上半年,綠城代建實現銷售額251億元,占集團總合同銷售金額約27.5%。在過去的幾年中,母公司綠城中國(HK.03900)高層動蕩不斷,業績增長乏力。期間,代建板塊為粉飾公司銷售額發揮了相當大的作用,其銷售額一度接近集團總銷售的四成。


在業內人士看來,隨著綠城管理登陸資本市場,勢必將給公司規模拓展帶來助力,同時減輕對母公司的依賴。不過,由于綠城管理將大量募集資金用于償債,上市究竟給公司規模拓展帶來多大助力?似乎值得商榷。


一般而言,房企上市后會將所募集的資金用于自身規模的擴張,但綠城管理卻是個另類。


據悉,綠城管理上市所得款項凈額約為10.97億港元。其中,約53.8%將用于向母公司綠城中國償還債務;而用于收購和發力商業資本代建的金額比重僅為三成左右。從這個角度來講,綠城中國更像一個甩手掌柜。缺乏母公司足夠支持的綠城管理,能夠在規模上實現較大的突破嗎?


此外,隨著行業白銀時代的來臨,金地(SH.600383)、雅居樂(HK.03383)等房企均對代建領域產生了極大的興趣。以金地為例。兩年前,金地集團將代建業務獨立為一級子公司,開始發力代建領域。2019年,金地代建業務就實現了70億元的銷售額和1.1億元的凈利潤。截至2020年5月底,金地代建開發項目超40個,住宅項目累計貨值超630億。


雖然是行業的“新人”,但對于擁有資金和品牌優勢的金地等房企而言,代建門檻并非是不可逾越的鴻溝。一大批代建“新秀”的崛起,正給綠城管理的規模擴張帶來阻力。


不可否認,綠城管理的上市,加速了代建行業的資本化進程。然而,面對著越來越多的入局者,綠城管理能夠實現規模和利潤的提升,進而鞏固其獨角獸地位嗎?藍鯨房產會持續觀察。


(編輯:王星


版權所有

本網站所收集的部分公開資料來源于互聯網,轉載的目的在于傳遞更多信息及用于網絡分享,并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責,也不構成任何其他建議。本站部分作品是由網友自主投稿和發布、編輯整理上傳,對此類作品本站僅提供交流平臺,不為其版權負責。文中圖片除非有標注外,均來源于網絡。如若發現有侵犯您知識產權的作品,請與我們取得聯系,我們會及時修改或刪除。郵箱:[email protected]


已有 0 人參與

會員評論

返回頂部
江苏十一选五体彩开 股票配资利息靠谱有实力就选恒瑞行 大发快三计划 新疆时时彩开奖查询 广东快乐十分最快开奖结果查询 平肖是什么 合理的资产配置 大发快三大小单双口诀 四川快乐12开奖结果 配资公司不给钱怎么办 北京pk是最稳全天计划 内蒙古快3专家推荐 股票涨跌无限制 湖北快3官网 香港最快开奖现场历史记录 福建11选5任选五中4 内蒙古11选五最大遗漏