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市場下行融資旺盛 房企系長租公寓上演冰與火

原作者: 霍溫潔 |原發: 藍鯨房產

放大 縮小

2019年底,中央經濟會議重申“大力發展租賃市場”,當市場認為租賃行業即將迎來春天的時候,突如其來的疫情卻先讓行業進入了“寒冬”,行業租金下滑,空置率不斷攀升。


盡管市場環境一片慘淡,但房企系長租公寓的融資卻一路“乘風破浪”。貝殼研究院數據顯示,今年上半年,房企在租賃市場已經發行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元,規模基本與去年持平。這背后的現象值得深思。


房企系長租公寓融資不斷


貝殼研究院統計數據顯示,2020年上半年,租賃市場已經發行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元。規模基本與去年持平。目前,還有擬發行金額共405.6億的公司債券和ABS正在交易所申請流程,其中137.6億的融資項目已經審批通過。


從上半年的融資情況來看,融資主要以頭部企業和大型開發商為主,中小企業融資渠道收窄,而上半年獲批的融資主體大多為房企。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產指出,房企擁有雄厚的資本實力、良好的政府關系,及較強的項目管理能力、資本運作能力,因此更受資本市場青睞。


與融資形成鮮明對比的是,市場端租金下滑,空置率攀升。貝殼研究院發布《2020年租賃市場半年報》顯示,上半年受到疫情影響,租賃市場的季節性規律遭到打破,傳統旺季并不“旺”。從租金方面來看,3月份,重點18城的平均租金水平環比下降14.0%,從2月的47.7元/㎡下降到41.0元/㎡。4月及5月份,平均租金有小幅回升,環比分別上漲1.4%和2.8%。6月份租金水平又呈現下降趨勢,環比5月下降3.2%,同比去年6月下降10.9%。


慘淡的市場環境下,房企系長租公寓緣何大舉融資?柏文喜表示,上半年因為疫情的影響,導致長租公寓企業的擴張速度放緩。但在未來長租公寓的發展中,規模優勢仍將是企業搶占市場的先發優勢。


從跑馬圈地到精細化運營


租賃市場前景廣闊,從數據上便可窺見一二。根據國家統計局,鏈家研究院,東方證券等綜合數據顯示,我國租賃人口持續增長,租金支出不斷增加,2030年房屋租賃市場規模預計將達到4.2萬億。租賃藍海,其價值不言而喻。


巨大的蛋糕誘惑下,房企紛紛入局。據克而瑞數據,2018年,TOP 10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%,2019年增長了18.9%,但累計開業規模增幅達到79.6%。此外,截止到2020年第一季度,萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、朗詩寓、招商公寓已經步入集中式長租公寓的前五,萬科雖然在2019年擱淺了“萬村計劃”,但是在該領域的投入仍然巨大,2020年第一季度環比新開房間達10000間。


目前,房企切入長租公寓領域主要有兩種方式。一種是和專業長租公寓運營公司合作發展的模式。房企選擇和長租公寓運營公司進行合作,通常都是房企提供房源,運營公司提供運營、管理這些專業服務。另一種是單獨成立長租公寓品牌,即自營長租公寓品牌,這也是房企介入長租公寓的慣用模式。


然而,潮水退去后,在資金投入大、回報周期長及難盈利的特點之下,部分房企選擇了將長租公寓剝離出上市公司體系。2019年,遠洋和朗詩先后將旗下長租公寓品牌“邦舍”與“朗詩寓”剝離。


隨著行業發生的變化,多位業內人士認為,長租公寓行業已進入深水區,部分房企攜資金、融資和專業優勢搶占市場,但在規模競爭格局初定后,出租率、回報率等指標,將成為運營競爭的核心。如龍湖集團表示,未來,冠寓將堅守“規模、速度與質量”并重的核心戰略三角,聚焦高能級城市規模化布局。


在合碩機構首席分析師郭毅看來,在當前狀況下,長租公寓企業要做的是解決盈利模式問題,而不是繼續去擴張,應該將發展重心由“跑馬圈地”轉向精細化運營,只有具備更多元化的盈利模式,才能真正走出這場困局。


大浪淘沙,即便背靠資金雄厚的房企,長租公寓的盈利問題短期也難以破局。寒冬之下,房企唯一能做的就是苦修內功,研究用戶,打磨產品。


(編輯:王星


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