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海南念樓市“緊箍咒” 現房銷售嚇退房企

原作者: 蔡穎 |原發: 時代周報

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3月9日下午3時左右,顯示在海南省人民政府官網主頁上的現房銷售政策已消失,引發了外界對于海南樓市政策被叫停的猜測。


隨后,時代周報記者致電海南省人民政府服務中心,相關工作人員表示,并未收到該政策被撤下的通知,只是相關細則還未出,所以暫時查詢不到具體信息。


記者發現,3月7日海南省房地產最新政策新聞發布會的信息仍能在其官網上查到。


事實上,繼2018年實施全域限購,海南2020年再次成為焦點中心。


3月7日,海南省出臺《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》)。在重申全域限購政策不變的同時,海南省提出發展安居型商品住房,以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現房銷售制度等。


從1994年至今,內地房企便一直采用香港的商品預售制度。經過多年發展,預售制度已成為國內商品房銷售的主要方式。


與海南取消預售制度不同,近期多地對樓市調控政策都以寬松為主。就在海南發布政策的前一天,3月6日,山東省住建廳出臺了相關政策,對于符合條件的房地產項目放寬申請預售許可條件。


時代周報記者不完全統計,到目前為止,已有無錫、西安、南昌、上海、浙江等多個省市,推出涉房支持政策,從暫緩土地出讓金、暫緩貸款償付等維度,給予地產企業支持。


廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代周報記者表示,海南與山東等地方出現調控方向相反顯示在“房住不炒”的基調下,地方政府更好地因城施策。


與此同時,現房銷售制度對開發商的資金回流以及財務能力提出了更高的要求。


房企面臨嚴酷局面


對市場主體房企而言,現房銷售制度提高了項目開發門檻,也提升了自身的資金成本。


地產經濟學家鄧浩志向時代周報記者算了一筆賬:“現房銷售政策推行后,商品房不得預售,則資金回籠時間會延后兩年左右。房地產項目融資周期如果延長兩年,那投資總額會因為財務成本提升而提升,預計15%(2018年上市房企平均融資成本8%,兩年則15%左右,按投資總額算是因為自有資金也有機會成本,所以不能只算有息負債)。”


央系房企華南區域的投拓人士李志(化名)告訴時代周報記者,從去年下半年起,其所在公司的海南區域就已經并入到華南區域。


“目前我們不會在海南區域拿新的住宅項目了,只保留有原來的文旅項目。”他說道。


李志告訴時代周報記者:“我們公司一般不會輕易拿現售項目,主要是資金成本太高,但是如果拿地成本足夠低、擁有較高回報率的話,企業也會適當考慮。”


“取消預售制度需要企業投入更多的自有資金,同樣的資金以前可以開發3—4個項目,而在預售制度的條件下只能開發1個項目,這對于我們這樣的中小房企發展是極其不利的。”一位廣州房企的投財務部人士告訴時代周報記者,他所在的公司之前有考慮去海南開發旅游地產項目,但現在看來,這一計劃暫時擱置了。


同一天,一位參與過深圳現售房銷售的營銷人士也向時代周報記者表示,現房銷售對于企業的財務能力以及產品品質要求非常高。“我們在深圳的那個現房銷售項目幾乎沒怎么賺錢,剛好維持收支平衡。”他表示。


海南錦誠·海島服務商董事長王路向時代周報記者建議稱,開發商如果在海南區域土儲比較多,完全可以通過資金計劃調整,平衡現售壓力。如果還有建筑新技術,比如裝配式住宅,也許安全可以縮短建設周期。


各地樓市政策分化


此次海南取消預售被視作全域限購再升級。


2018年4月,海南省推出全域限購,同時房地產開發投資也呈現出逐步下降的態勢。當年,該省商品房銷售額同比下降23.23%,2019年同比再次下滑38.76%。


與海南做法相反的是,2―3月期間,多地政府密集出臺涉房類政策,幫助房企渡過難關。其中,大多集中在降低預售門檻方面。


2月12日,江蘇省無錫市政府在官網發布《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情 保障城鄉有序建設的政策意見》。


繼無錫之后,蘇州也于2月24日正式宣布,取消現房銷售和封頂銷售的限制。


山東隨之跟進。3月6日,山東省住房和城鄉建設廳對外發布《關于統籌推進住建領域疫情防控和經濟社會發展工作的實施意見》(簡稱《意見》),要求統籌做好住建領域經濟社會發展工作,適度降低商品房預售條件和預售資金監管留存比例。


李宇嘉表示,各個省份的情況都不同,應具體問題具體分析,作為島型經濟體,海南的經濟體量小、產業簡單、人口少(常住人口近944萬),地產規模很小(占全國的1.2%)。


李宇嘉認為,從地產依賴到產業轉型,包袱少、負擔輕、轉身快。


在李宇嘉看來,海南省“去地產化”的決心是非常強烈的,自2018年4月,海南開啟斷腕“去地產”,此次取消預售制度,足以證明兩年過去了,海南的轉型決心依舊沒有變。


中原地產首席研究員張大偉告訴時代周報記者,各地樓市政策仍然以穩為主,近期多個城市松綁房地產調控被叫停下,房地產政策松綁預期降低,海南第一個收緊調控。


海南房價或進入下降通道


該政策將給海南樓市帶來怎樣的影響?


張大偉向時代周報記者指出,從政策力度看,海南主要的調控政策是針對本地戶籍限購第三套房,與所有新出讓土地現房銷售。其中,本地戶籍購第三套房的比例非常低,而且即使一個人的單身家庭也可以購買兩套,所以影響較小。


“商品房住宅實現現房銷售,也指的是未來新出讓土地,對于市場上開發商已經獲得的土地沒有影響。”張大偉表示,海南的存量住宅土地規模巨大,住宅土地供應已經減少。僅2019年就宣布過3萬畝以上的存量住宅土地不能再進行住宅開發,整體看,對于海南的房地產市場會產生一定影響,但不是太大。


鄧浩志則認為,此次現售制度已經把關于海南可能放松調控的最后幻想破滅掉了,房地產的投資額將繼續下跌,新增項目也可能會停止。


在鄧浩志看來,此番調控政策切割了土地的資產屬性,將逐步壓低房價,未來海南房價將進入一個長期且緩慢的下降通道。


他還表示,有部分稀缺資源物業其房價會較為穩定。


2018年9月中旬,廣東房協的一份關于討論取消預售制的文件在網上流傳,但截至目前,只有雄安新區采取現房銷售制度,而海南成為全國首個取消預售制的省份。


海南的政策會否在其他省份推行?在鄧浩志看來,還需觀其效果,短時間難有定論。


(編輯:王星


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