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金融街物業赴港IPO 服務質量屢被投訴"不合格"

原作者: 安平 馬雨筱旭 |原發: 中國網財經

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新年伊始,金融街物業便在港交所遞交招股書,獨家保薦人是國泰君安國際。


公開資料顯示,金融街物業成立于1994年,以北京金融街區域的物業管理服務為起點,經過逾25年的發展,已經成為一家綜合物業管理公司,主要為國家各級金融管理中心的物業提供物業管理及相關服務。隨著業務不斷擴張,物業管理服務涵蓋住宅、醫院、學校等多個物業類別。


截至2019年9月30日,金融街物業共擁有11家附屬公司及37家分支機構,為全國137個物業項目提供物業管理及相關服務,公司在管建筑面積為1902.2萬平方米,其中42.1%位于北京地區。


逾八成收入來自金融街聯屬集團


在金融街物業的收入構成中,包括商務物業、非商務物業和餐飲服務等業務類別。


2017-2018年末及2019年前三季度,金融街物業的營業收入分別為7.57億元、8.75億元和6.91億元。其中,商務物業的總收入分別為5.32億元、5.91億元和4.55億元,分別占公司營收的70.29%、67.56%和65.82%;非商務物業的總收入分別為2.12億元、2.59億元和2.25億元;餐飲服務的總收入分別為1314.1萬元、1460.4萬元和1116萬元。


值得一提的是,在金融街物業收入構成中占比最大的商務物業,在管建筑面積卻低于非商務物業。截至2019年前三季度,商務物業在管建筑面積為782.8萬平方米,占金融街物業總在管建筑面積的41.15%;而非商務物業在管建筑面積為1119.4萬平方米,占比為58.85%。


同時,金融街物業的營收對控股股東金融街聯屬集團也頗為依賴。數據顯示,2017-2018年末及2019年前三季度,向金融街聯屬集團的項目提供物業服務所得的收入分別為6.46億元、7.43億元和5.71億元,分別占金融街物業管理所得收入的86.92%、86.34%及83.93%。


面對這一情況,金融街物業在招股書中稱,公司向金融街聯屬集團所開發物業提供物業管理及相關服務產生的收入占比,呈現一般下降趨勢,顯示我們逐步減少對金融街集團的依賴。


毛利率居行業低位


在毛利率方面,2017-2018年末及2019年前三季度,金融街物業分別為19.2%、18.5%和20.5%,而這一指標與同行業公司相比并不出色。同花順IFIND數據顯示,在已經赴港上市的25家物業公司中,2018年有22家的毛利率在20%以上,碧桂園服務、彩生活的這個數據更是超過30%。


即便是與同期在港遞交招股書的宋都服務對比,金融街服務的毛利率也略顯遜色。數據顯示,2017-2018年末及2019年前三季度,宋都服務的毛利率分別為29.7%、28.3%和28.5%。


此外,從物業類別來看,金融街物業向非商務物業提供物業管理及相關服務的毛利率遠低于商務物業。2017-2018年末及2019年前三季度,金融街物業管理商務物業的毛利率分別為25.3%、22.5%和28.5%,而同期管理非商務物業的毛利率則分別為5.5%、11.9%和7%。


其中,非商務物業中的住宅物業,截至2019年9月30日,毛利率僅為1%,比上年同期減少了5.6個百分點。對此,金融街物業在招股書中解釋稱,主要由于公司仍在磋商有關管理一處廣東項目的未占用單位的物業管理費金額,且截至2019年9月30日尚未確定有關金額,以及應開發商要求為一處重慶項目維護小區產生的額外費用所致。


物業服務屢遭業主投訴


作為物業服務行業,能否為業主提供優質服務是物業公司的行業競爭力所在。金融街物業同樣在招股書中稱,公司的成就歸功于品牌價值、多元化服務及高客戶滿意度。


但天眼查顯示,金融街物業多次因物業服務合同糾紛與業主對簿法庭。中國網財經記者在查詢中國裁判文書網時發現,涉及金融街物業的裁判文書共37篇,其中與物業管理相關的共14篇。


2019年10月24日中國裁判文書網發布的一起物業服務合同糾紛判決書顯示,金融街物業作為原告,訴稱被告拉法耶特百貨公司未按照《物業服務協議》的約定足額向原告支付2018年12月的物業服務費。


對此,拉法耶特百貨公司辯稱金融街物業未履行其在物業協議下對建筑外墻及供配電設施的維修義務,提供的物業服務質量不合格,導致大廈外墻漏水、停電,給公司造成損失。拉法耶特百貨公司因多次溝通未果,且其在漏水、停電事故中損失與2018年12月物業費金額大致相當,故未繳納物業費。


最終法院認定,金融街物業公司在日常巡檢、處理突發事件等方面的服務存在一定瑕疵。法院稱,正是由于物業服務的服務特性,致使物業服務難免會出現一些問題,導致業主對物業公司提供的服務不滿意而拒絕交納物業費。


除商務物業項目外,金融街物業提供服務的住宅項目也曾遭到小區業主投訴。2019年1月,上海金融街融府臨時業主委員會曾在其微信公眾號公布相關物業問題十余條,包括物業服務態度差、物業費成本不透明以及入戶大堂垃圾不及時清理等。


資料顯示,金融街融府是金融街控股于2015年7月在上海首次公開拿地項目,其物業公司為金融街第一太平戴維斯物業管理有限公司上海分公司,而金融街第一太平戴維斯則是金融街物業的直接非全資附屬公司。


針對業主們集中提出的物業問題,上述物業公司經理曾反饋稱,針對目前客服服務、保安執勤和工程維修等是需要提高的重點部分,我們已經在整改中,保安的規范執勤和禮節禮儀也在提高中。


(編輯:王星


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