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林德良:拯救"風暴"中的武漢項目

原作者: 林心林 |原發: 觀點地產網

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新年這場疫情潛移默化地改變了許多東西,正如每年3月,媒體與投資者們往返于香港四季酒店、萬豪酒店參加企業業績發布,如今也轉變為在網絡上隔著屏幕交流。


相較以往,越秀房托今年這場年度業績會也推慢了些許。3月5日,主席、執行董事及行政總裁林德良,財務總監關志輝以及投資者關系總監姜永進等,在線上召開了2019年業績會。


年報顯示, 2019年越秀房地產投資信托基金經營收入合計20.58億元,同比2018年上升1.3%;物業收入凈額14.95億元,同比增長1.8%;若剔除兩年的一次性收益影響,2019年利潤總額同比增長8.6%;除稅后凈溢利9.4億元,同比減少2.7%。


與房地產不同,對于一支房產基金而言,規模、凈利這些不影響分派的指標并不是最重要的,穩定的收益、分派才是核心的指標。


關于分派的數據則可以看到,2019年,越秀房托應計分派總額7.61億元,同比下降10.4%;每單位應計入分派24.06萬元,同比下降13%;年化分派收益5.14%,也有了1.24個百分比的下降。


投資者關系總監姜永進對此表示,上述數據下降主要是因為去年增加發行了例如針對管理人費用等共9940個基金單位,同比增長3.2%,所以導致分派總額及每股分派的下降,即是說,并非是運營能力的下降導致的收益下降。


值得一提的是,因去年越秀房托基金股價漲幅5.2%,疊加5.14%的分派收益率,全年綜合收益率達10%以上。


在主席林德良眼里,去年的業績表現可以用“符合預期”來總結,這對于追求穩定收益的基金而言已算達標。


但同時,林德良也明白,眼下極為重要的任務便是克服新冠疫情所帶來的影響,尤其越秀房托旗下就有一項位于武漢的物業,物業的租金收入、續租率、收益率直接影響了業績表現。


據悉,截至2019年12月31日,越秀房產基金物業組合共有八項,分別為位于廣州的白馬大廈單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位、廣州國際金融中心,位于上海的越秀大廈,位于武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心及若干停車位,及位于杭州的維多利商務中心單位及若干停車位,物業產權總面積共約97.3萬平方米。


其中,位于武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心及停車位列屬于一棟商業綜合體,位于武漢市漢口沿江商務區。該物業是越秀房托于2017年11月以22.8億元從母公司越秀地產手中收購而來。


收購時,零售商場部分星匯維港購物中心的出租率達86.8%,寫字樓部分武漢越秀財富中心則為40.5%。截至去年,商場部分出租率升至99.5%,寫字樓則升至75%。


而當前的疫情,則讓外界對于這項位處重災區的物業的業績表現有所擔心,這也幾乎成了當天業績會的交流重點。


對此,姜永進也直言不諱,表示因武漢市場為疫情重災區,目前來看市場完全恢復還需要較長時間,預計全年不管是商場還是寫字樓,均有一定的租金下降以及空置率攀升。


林德良也對觀點地產新媒體表示,物業到期的續租問題是今年需要重點解決的問題之一,且目前武漢項目寫字樓部分今年租期到期比率達30%。


“盡管如此,疫情當下我們的武漢團隊也沒有想過要放棄。”林德良稱,疫情的危機之下其實也給予了一些機會。


如在寫字樓方面,這兩個月武漢越秀財富中心新簽了兩個較大的租約,均為針對于線上培訓的企業,這也是當前疫情下激發的需求,兩份合同加起來約有10%的出租率保證;同時,購物中心的超市在疫情下保持營業,2月份銷售額反而同比增加了18.8%。


看起來,主席林德良有意想盡量消除外界的疑慮: “我們的項目都是位于地標和地鐵上蓋,抗風險性好,很有信心達成今年武漢項目的目標。”值得一提的是,這份信心或許一部分也來自母公司的“兜底協議”。


據了解,為增強投資者信心及降低越秀房托就經營成長階段的新物業的風險,越秀地產對越秀房托武漢項目2018-2020年的經調整凈利潤做出保障,實際不足部分進行補足。


2018-2020年承諾的保障目標分別為7800萬元、9800萬元及11000萬元,其中,2019年實際經調整凈利潤為8050萬元,所以母公司保障安排差額1750萬元。


即是說,假如2020年因為疫情影響,武漢項目未能完成1.1億元的凈利潤,母公司將為此進行差額補足。


而除了在尋找新租客、提升租金收入等方面“開源”,尋找新的增長點,越秀房托也在謀劃“節流”。


如酒店方面,越秀房托旗下持有廣州國金中心的酒店物業,這一項目在疫情下也受到一定沖擊,2月份平均入住率更是大幅下降。林德良稱,整個上半年估計全國酒店業績都會“非常疲軟”,有望最早在3到4個月左右得到恢復。


林德良同時也透露,越秀房托在酒店方面原本每個月的成本為1700萬元,如今則通過人工成本管理、能耗管控等方面將成本控制到700萬元左右,對沖業績收入的減少。


在財務和稅務方面,越秀房托則通過利率管理來降低財務支出。財報顯示,2019年,越秀房托在融資上付息成本為3.82%。


林德良表示,在今年年初越秀房托就開始鎖定利率成本如2.99%的,相比去年付息成本3.82%便宜了不少,按照負債折算的話可以節約成本760萬元。同時,其稱,因美聯儲降息50個基點,Hibor由去年的1.88降到1.4,預計今年可節省利息接近3000多萬元,這對于分派貢獻有一定幫助。


即是說,越秀房托通過財務管理措施,減少成本,增厚利潤增長,對沖因疫情導致的業績受損。


在這場不到1小時的業績會上,可以窺視的是,疫情之下一家基金管理公司如何去應對旗下物業的成長與收益,尤其是位于“風暴”中的武漢。


(編輯:王星


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